Więcej elastyczności w relacjach inwestor–wykonawca–podwykonawca. Projekt zmiany art. 647¹ kodeksu cywilnego | newsletter JDP

Rada Ministrów opublikowała projekt nowelizacji art. 647¹ Kodeksu cywilnego[1], która ma wprowadzić długo oczekiwaną elastyczność w procesie inwestycyjno-budowlanym. Nowe przepisy mają umożliwić stronom większą swobodę w ustalaniu terminu na zgłoszenie sprzeciwu wobec podwykonawców, przy jednoczesnym utrzymaniu ochrony ich interesów. Zmiana ta wpisuje się w szerszy trend deregulacyjny i ma odciążyć proces inwestycyjny, zwłaszcza przy realizacji mniejszych projektów infrastrukturalnych.

Obecny stan prawny — ochrona podwykonawców kosztem elastyczności

Obecnie zgodnie z art. 647¹ § 1 kodeksu cywilnego inwestor ma możliwość złożenia sprzeciwu wobec podwykonawcy w terminie 30 dni od zawiadomienia o zawarciu umowy z podwykonawcą. Termin ten jest bezwzględnie obowiązujący i nie podlega negocjacjom. Z pozoru prosta regulacja często jednak rodzi problemy praktyczne. Zwłaszcza w przypadku niewielkich inwestycji, gdzie proces inwestycyjny bywa dynamiczny i wymaga szybkiego reagowania. W takich przypadkach sztywny termin 30 dni może nadmiernie przedłużać stan niepewności prawnej oraz wpływać na harmonogram prac.

Zamysł tego rozwiązania był jasny, miało ono chronić podwykonawców przed nieuczciwymi praktykami oraz umożliwiać im dochodzenie roszczeń bezpośrednio od inwestora, jeśli wykonawca nie zapłaci wynagrodzenia. Jednak sztywność przepisów niejednokrotnie prowadziła do sytuacji, w których inwestor musiał czekać aż 30 dni, by uzyskać pewność co do skuteczności zgłoszenia podwykonawcy, nawet w prostych i niekontrowersyjnych projektach. Problem ten szczególnie dotykał mniejszych inwestycji i lokalnych inwestorów, dla których długotrwała niepewność co do statusu podwykonawców była nieproporcjonalnym obciążeniem.

Co się zmieni? Większa swoboda i krótsze terminy

Projekt ustawy wprowadza fundamentalną zmianę. Choć podstawowy termin 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu wobec podwykonawcy pozostaje w kodeksie, strony umowy o roboty budowlane (inwestor i wykonawca) będą mogły ten termin skrócić w umowie, o ile wyraźnie to postanowią.

Projekt wprowadza ponadto gwarancję dla podwykonawców. Termin przewidziany w ich umowie z wykonawcą lub dalszym podwykonawcą nie będzie mógł być krótszy od terminu określonego w umowie inwestora z wykonawcą. Ma to uniemożliwić obchodzenie przepisów przez kaskadowe skracanie terminów na kolejnych etapach łańcucha umów.

Jaki jest cel zmiany przepisu?

Jak podkreślono w uzasadnieniu projektu, celem jest uelastycznienie procesu inwestycyjnego oraz ograniczenie nieuzasadnionej przewlekłości i niepewności prawnej. Regulacja ma także sprzyjać przyspieszeniu robót budowlanych i zwiększeniu efektywności projektów, szczególnie tych o mniejszej skali. Rząd argumentuje, że zmiana jest zgodna z zasadą swobody umów oraz zasadą proporcjonalności. To inwestorzy, jako podmioty świadomie negocjujące warunki umowy, mają mieć decydujący głos co do długości terminu sprzeciwu.

Projektodawcy podkreślają, że zmiana nie narusza ochrony podwykonawców jako wierzycieli gwarancyjnych. Podwykonawcy nadal będą mogli powoływać się na solidarną odpowiedzialność inwestora, jeżeli zgłoszenie ich udziału w inwestycji nie zostanie skutecznie zakwestionowane w odpowiednim terminie.

Kogo obejmie nowelizacja?

Zmiana będzie miała znaczenie dla ogromnej części rynku. Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w 2024 roku wydano ponad 143 tys. decyzji o pozwoleniu na budowę dla ponad 182 tys. obiektów[2]. Potencjalnie może to dotyczyć setek tysięcy inwestorów, wykonawców i podwykonawców, zwłaszcza że według GUS w Polsce działa około 423 tys. aktywnych przedsiębiorstw w branży budowlanej[3].

Nowe przepisy bez oceny skutków regulacji oraz analizy prawno-porównawczej

Co ciekawe, mimo znaczenia nowelizacji projekt nie był przedmiotem konsultacji zewnętrznych ani oceny skutków regulacji (OSR). Rząd uznał, że ze względu na szczegółowość rozwiązań nie jest konieczne ich przeprowadzanie. Brak jest także analizy prawno-porównawczej względem innych krajów UE czy OECD.

Nowe przepisy – szansa czy zagrożenie?

Projektowana zmiana to potencjalnie ważny krok w stronę większej elastyczności w procesie budowlanym. Daje ona inwestorom i wykonawcom możliwość dostosowania procedury zgłoszenia podwykonawców do indywidualnych potrzeb i specyfiki inwestycji.

Nowelizacja powinna przyczynić się do większej przejrzystości w kontraktach budowlanych i dać inwestorom narzędzie do szybszego zarządzania procesem inwestycyjnym. Może również ograniczyć przypadki sztucznego odwlekania decyzji o dopuszczeniu podwykonawców, co obecnie często wynika ze sztywnego 30-dniowego terminu.

Z perspektywy rynku budowlanego projekt wydaje się być krokiem w dobrym kierunku, choć kluczowa będzie praktyka jego stosowania. Należy bowiem pamiętać, że przerzucenie odpowiedzialności za ryzyko terminowe na inwestora i wykonawcę oznacza konieczność większej staranności przy negocjowaniu i redagowaniu umów.

Kiedy zmiana wejdzie w życie?

Zgodnie z projektem, nowe przepisy mają wejść w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Aktualnie projekt w dniu 7 lipca 2025 r. został skierowany do I czytania na posiedzeniu Sejmu.

---

Kontakt

Julia Rogosz – radca prawny w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażowych, Zespole Infrastruktury

---

---