Uprawnienia sąsiadów, wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni w razie uciążliwego najmu krótkoterminowego („na doby”).
Sposób korzystania z lokalu mieszkalnego może stanowić źródło zakłóceń korzystania z lokali sąsiednich. Zakłócenia te mogą być wynikiem działań nie tylko same go właściciela lokalu (np. remont w godzinach nocnych), ale i innych osób, a w szczególności najemców.
Coraz powszechniejszym zjawiskiem staje się korzystanie z lokali w ramach najmu krótkoterminowego. Właściciele nieruchomości, zwłaszcza tych położonych w miejscowościach turystycznych lub centrach dużych miast, często decydują się – za pośrednictwem platform internetowych (np. Airbnb) – wynajmować swoje lokale na noclegi prywatnym osobom. 
Dla właściciela jest to możliwość zwiększenia rentowności najmu względem długoterminowego, a dla wynajmującego często duża oszczędność pieniędzy. Takie oferty są z reguły korzystniejsze finansowo względem ofert hoteli i pensjonatów, a najemcy jednocześnie uzyskują dostęp do wyposażonej kuchni, dzięki czemu mogą jeszcze zredukować koszty posiłków.
Nie wszyscy są jednak zadowoleni z takiego sposobu wykorzystywania danego lokalu a czasem nawet kilku lokali w jednym bloku. Sąsiedztwo mieszkania wynajmowanego „na doby” może być bowiem uciążliwe dla osób mieszkających w samym bloku czy kamienicy. Zakłócanie ciszy nocnej, nieprzestrzeganie elementarnych zasad kultury, niszczenie części nieruchomości wspólnych (wind, klatek schodowych, drzwi wejściowych) to jedynie przykłady zachowań z jakimi muszą walczyć wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
Nie sposób dziwić się więc, że właściciele lokali skarżą się na sąsiedztwo mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, których lokatorzy niejednokrotnie uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości przez właścicieli innych lokali. Skoro nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, to sąsiedzi mają prawo oczekiwać niezakłóconego spokoju domowego.
Niemniej, istnieje szereg narzędzi prawnych, które można 
wykorzystać do walki z uciążliwym sąsiadem. Począwszy od doraźnych, do tych poważnych w skutkach.
Podstawowym działaniem, jakie może podjąć właściciel lokalu względem osoby naruszającej zasady korzystania z nieruchomości, np. poprzez zakłócanie ciszy nocnej, jest zgłoszenie sprawy na policję, poinformowanie o zaistniałej sytuacji zarządcy budynku oraz właściciela mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że jako wspólnota właściciele mogą pewne rzeczy odpowiednio uregulować w tzw. Regulaminie porządku domowego.
Może się jednak zdarzyć, że zarówno goście obecni w lokalu danego dnia jak i właściciel mieszkania wynajmowanego w ramach np. Airbnb będą ignorowali kierowane do nich prośby. I choć trudno będzie w takim przypadku pociągnąć do odpowiedzialności każdorazowego najemcę mieszkania „na doby”, to w stosunku do właściciela, który swą biernością stwarza takim najemcom warunki do używania nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z lokali sąsiednich, prawo przewiduje szerszy wachlarz możliwości.
Oprócz skierowania przeciwko właścicielowi takiego mieszkania pozwu o zaniechanie naruszeń, w razie poniesienia realnej szkody materialnej, właściciel sąsiedniej nieruchomości może rozważyć możliwość domagania się odszkodowania (m.in. koszty przeprowadzki, najmu innej nieruchomości).
Zakłócenia w korzystaniu z mieszkania, zwłaszcza te o charakterze trwałym, mogą prowadzić do naruszenia dóbr osobistych, co w razie spełnienia się przesłanek otwierałoby drogę do zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę.
Wskazane wyżej przykładowe środki mają charakter indywidualny i jako takie służą ochronie praw konkretnej osoby występującej na drogę sądową (najczęściej sąsiada lokalu wynajmowanego „na doby”).
Ustawodawca przewiduje jednak narzędzia, jakie mogą posłużyć wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym w zwalczaniu uciążliwego dla sąsiadów najmu krótkoterminowego. Najczęściej ich zaangażowanie się będzie w interesie ogółu, wszak w razie przypisania „łatki” niewygodnego adresu, ze względu na nadmiar lokali wynajmowanych na doby, może dojść do np. sprzedaży lokali poniżej ceny i pojawienia się nowych właścicieli, którzy nie będą chcieli regulować zobowiązań względem wspólnoty. Obok tego może wystąpić konsekwencja w postaci spadku wartości lokali innych właścicieli.
Ustawa o własności lokali oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, w razie spełnienia się przesłanek przewidzianych w ustawie, przewiduje możliwość żądania przez wspólnotę mieszkaniową i odpowiednio zarząd spółdzielni sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Jedną z przesłanek warunkującą zastosowanie tej regulacji jest antyspołeczne zachowania właściciela lokalu, określone w ustawie jako „rażące” i „uporczywe”, które może czynić korzystanie – zarówno z nieruchomości wspólnej, jak i poszczególnych lokali – uciążliwym.
Mając na względzie m.in. obecną niebagatelną wartość lokali mieszkalnych, skalę wyrzeczeń, które czynimy w celu nabycia swojego mieszkania oraz często długi proces jego poszukiwania i urządzenia, warto przeanalizować możliwość podjęcia działań samodzielnych lub w ramach wspólnoty w razie sąsiedztwa lokalu wynajmowanego na doby bez poszanowania praw sąsiadów. Powyżej napomknięto jedynie o kilku z wielu narzędzi, które są dostępne. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i dopasowania rozwiązań do stanu faktycznego.
Zespół Procesowy JDP ma duże doświadczenie w ochronie praw majątkowych naszych klientów. Jeżeli byliby Państwo zainteresowani kontaktem z jednym z naszych ekspertów, zapraszamy do przesłania maila.
Kontakt:
Wojciecha Bazan – adwokat | Partner w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażowych oraz
Infrastruktury i Budownictwa
wojciech.bazan@jdp-law.pl
Karoliny Zagozdon – radca prawny | Associate w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażowych oraz
Infrastruktury i Budownictwa
karolina.zagozdon@jdp-law.pl