Inwestycje lotniskowe należą do najbardziej złożonych projektów infrastrukturalnych. Dla wykonawcy oznacza to nie tylko konieczność realizacji wymagającego technicznie zakresu prac, ale również funkcjonowanie w środowisku, w którym poszczególne systemy, instalacje i zakresy robót są od siebie ściśle zależne, a na przebieg inwestycji może wpływać wielu uczestników.

Problem dotyczący jednego elementu może oddziaływać na możliwość prowadzenia kolejnych prac, termin osiągnięcia kamienia milowego czy odbiór całego zakresu. Zdarzenie, które początkowo wygląda na zagadnienie techniczne, może więc szybko przełożyć się na sytuację kontraktową wykonawcy, powodując dodatkowe koszty, opóźnienia czy ryzyko naliczenia kar umownych.

Dlatego w doradztwie prawnym dla wykonawców inwestycji lotniskowych sama znajomość postanowień umowy nie wystarcza. Trzeba rozumieć, co faktycznie dzieje się na budowie, jakie są zależności między poszczególnymi podmiotami oraz które zdarzenia wymagają odpowiedniej reakcji kontraktowej. Co jest tylko życzeniem jednego z przyszłych użytkowników, a co obowiązkiem kontraktowym.

Zależności między systemami mają znaczenie dla roszczeń wykonawcy

Bardzo ważne jest zrozumienie zależności występujących między kluczowymi systemami i instalacjami na lotnisku, ponieważ tylko w takiej sytuacji wykonawca może kompleksowo przedstawiać w roszczeniach wpływ danej przeszkody. Przykładowo zależność instalacji tryskaczowej od BHS.

Praktyka pokazuje, że dużo szybciej toczy się spór o nieuznaną część kosztów danej przeszkody niż spór gdzie wykonawca musi wykazywać zasadność swojego stanowiska, do której nie przekonał wcześniej Inżyniera.

Dostrzeżenie zależności odpowiednio wcześnie pozwala nie tylko właściwie ocenić sytuację wykonawcy, ale przede wszystkim udokumentować rzeczywisty wpływ przeszkody na dalszą realizację prac. W przypadku ewentualnego roszczenia znaczenie ma bowiem nie tylko wykazanie, że określone zdarzenie wystąpiło, lecz także pokazanie jego konsekwencji dla terminów, kosztów czy możliwości wykonania kolejnych zakresów.

Tam, gdzie potrzebne jest współdziałanie inwestora, liczy się szybka reakcja

Pomocne jest odnotowanie obszarów, gdzie zakończenie prac będzie wymagało konkretnej formy współpracy inwestora i niezwłoczne powiadamianie o przeszkodach, w razie przekroczenia terminów granicznych (np. FIDS).

Podstawowa zasada odpowiedzialności wiąże się z dochowaniem należytej staranności, stąd nie stanowią zwłoki sytuacje, w których wykonawca nie mógł wykonać danych zadań nawet przy zachowaniu należytej staranności.

Ma to szczególne znaczenie tam, gdzie wykonawca nie może samodzielnie doprowadzić określonego zakresu do końca. Jeżeli dalsza realizacja zależy od działania zamawiającego lub innego uczestnika inwestycji, istotne jest odpowiednio wczesne wykazanie tej zależności i jej wpływu na harmonogram.

Brak reakcji w odpowiednim momencie może później utrudnić wykonawcy wykazanie, że przyczyna opóźnienia pozostawała poza jego kontrolą.

Etap odbiorów: dodatkowe oczekiwania nie zawsze oznaczają dodatkowe obowiązki

Wiemy, jak dynamiczne działanie jest potrzebne na etapie odbiorów, aby wykonawca, realizujący konkretny zakres zadań dla konkretnego zamawiającego, nie stał się ofiarą dodatkowych oczekiwań podmiotów trzecich w świetle umowy. Taka sytuacja może zablokować projekt na dłuższy czas, generując niepewność co do ewentualnej kary umownej.

Na inwestycjach lotniskowych etap odbiorów może angażować wiele podmiotów, nie tylko wykonawcę i zamawiającego. Pojawienie się dodatkowych oczekiwań nie przesądza jednak jeszcze, że ich spełnienie należy do obowiązków wykonawcy.

Dlatego istotne jest szybkie ustalenie, co rzeczywiście wynika z kontraktu, a co stanowi wymaganie wykraczające poza uzgodniony zakres. Przedłużający się brak rozstrzygnięcia może bowiem blokować odbiór, a jednocześnie otwierać dyskusję o odpowiedzialności za termin zakończenia prac i ewentualnych karach umownych.

Rękojmia i gwarancja wymagają zabezpieczenia już podczas realizacji

Lotnisko jest takim obiektem, gdzie zadania w zakresie rękojmi i gwarancji jakości mogą być bardzo czasochłonne. W tej sytuacji na etapie realizacji warto rozstrzygać jednoznacznie wszelkie wątpliwe sytuacje. Bardzo ważne jest też dokładne zabezpieczenie obowiązków ze strony podwykonawców.

Dla generalnego wykonawcy ma to bardzo praktyczne znaczenie. Odpowiada on wobec zamawiającego za określony rezultat, podczas gdy wykonanie części obowiązków związanych z usuwaniem wad czy późniejszym serwisem może zależeć od podwykonawców.

Im precyzyjniej kwestie odpowiedzialności zostaną uregulowane i udokumentowane jeszcze podczas realizacji inwestycji, tym mniejsze jest ryzyko, że po odbiorze wykonawca pozostanie z obowiązkiem wobec zamawiającego, którego wykonanie będzie miał trudność wyegzekwować od odpowiedzialnego podmiotu.

Skuteczne doradztwo wymaga znajomości realiów inwestycji

Zadaniem prawnika wspierającego wykonawcę nie jest zastępowanie projektanta, inżyniera czy eksperta technicznego. Powinien jednak rozumieć techniczny kontekst problemu na tyle dobrze, aby właściwie ocenić jego znaczenie dla kontraktu i potrafić doradzić rozwiązanie optymalne dla danego stanu faktycznego.

Czy dane zdarzenie wpływa na zakres obowiązków wykonawcy? Czy może mieć znaczenie dla terminu realizacji? Czy wiąże się z dodatkowymi kosztami? Czy wymaga współdziałania zamawiającego? Czy powinno zostać odpowiednio udokumentowane z myślą o potencjalnym roszczeniu?

Właśnie na styku zagadnień technicznych i kontraktowych doświadczenie z wcześniejszych inwestycji ma szczególną wartość. Skuteczne bieżące doradztwo kontraktowe dla wykonawców wymaga nie tylko znajomości umowy. Wymaga również zrozumienia inwestycji, której ta umowa dotyczy.

Nasi klienci przy naszym bieżącym wsparciu prawnym realizowali kontrakty na lotniskach, które w 2025 roku obsłużyły łącznie ponad 51 mln pasażerów, czyli blisko 80% całego ruchu pasażerskiego w Polsce.

 

FAQ

Kiedy wykonawca może dochodzić dodatkowych kosztów lub przedłużenia terminu realizacji inwestycji?

Możliwość dochodzenia dodatkowych kosztów lub przedłużenia terminu zależy od postanowień kontraktu, przyczyn powstania przeszkody oraz jej rzeczywistego wpływu na realizację prac. Istotne jest nie tylko wykazanie samego zdarzenia, ale również udokumentowanie jego konsekwencji dla harmonogramu, kosztów i możliwości prowadzenia kolejnych robót. Duże znaczenie ma także terminowe zgłoszenie roszczenia zgodnie z procedurami przewidzianymi w umowie. W przypadku inwestycji lotniskowych szczególnie ważne jest uwzględnienie zależności między poszczególnymi systemami i zakresami prac, które mogą wpływać na skalę opóźnienia lub dodatkowych kosztów.

Co zrobić, gdy opóźnienie wynika z braku współdziałania zamawiającego lub innego uczestnika inwestycji?

W takiej sytuacji wykonawca powinien możliwie szybko zidentyfikować przeszkodę, udokumentować jej przyczyny i poinformować odpowiednie podmioty o jej wpływie na realizację kontraktu. Warto wskazać, jakie działania są niezbędne do kontynuowania prac, kto powinien je podjąć i w jakim terminie. Istotne jest również wykazanie, czy wykonawca mógł zapobiec opóźnieniu lub ograniczyć jego skutki, działając z należytą starannością. Wczesna reakcja i właściwa dokumentacja pomagają zabezpieczyć jego stanowisko w przypadku sporu o odpowiedzialność za przekroczenie terminów lub zasadność naliczenia kar umownych.

Czy wykonawca musi spełniać wszystkie wymagania zgłaszane na etapie odbioru inwestycji lotniskowej?

Nie każde wymaganie zgłoszone podczas odbioru automatycznie stanowi obowiązek wykonawcy. Należy każdorazowo ustalić, czy wynika ono z umowy, dokumentacji kontraktowej lub innych wiążących ustaleń. Na inwestycjach lotniskowych, w których uczestniczy wiele podmiotów, dodatkowe oczekiwania mogą pojawić się również ze strony przyszłych użytkowników lub innych zainteresowanych instytucji. Wykonawca powinien wówczas niezwłocznie wyjaśnić podstawę zgłoszonego wymagania i ocenić, czy mieści się ono w jego zakresie odpowiedzialności. Pozwala to ograniczyć ryzyko nieuzasadnionego rozszerzenia zakresu prac, przedłużenia odbioru i powstania sporu dotyczącego kar umownych.

Jak zabezpieczyć interesy wykonawcy w zakresie rękojmi, gwarancji i odpowiedzialności podwykonawców?

Zabezpieczenie interesów wykonawcy powinno rozpocząć się już na etapie zawierania umów z podwykonawcami, a następnie być kontynuowane podczas realizacji inwestycji. Ważne jest precyzyjne określenie zakresu odpowiedzialności za wady, terminów ich usuwania, zasad zgłaszania usterek oraz obowiązków związanych z serwisem i naprawami. Postanowienia umów podwykonawczych powinny uwzględniać zobowiązania wykonawcy wobec zamawiającego, w zakresie, w jakim jest to prawnie i kontraktowo uzasadnione. Równie istotne jest dokumentowanie wad, zgłoszeń i podejmowanych działań. Dzięki temu można ograniczyć ryzyko sytuacji, w której wykonawca pozostaje odpowiedzialny wobec zamawiającego, a jednocześnie napotyka trudności w wyegzekwowaniu odpowiednich działań lub pokrycia kosztów przez podwykonawcę.