Jeszcze kilka lat temu postanowienia środowiskowe były domeną największych transakcji realizowanych przez fundusze inwestycyjne i właścicieli certyfikowanych budynków. Obecnie coraz częściej pojawiają się również w standardowych umowach najmu powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych.

Nie wynika to z obowiązku zawierania tzw. green lease, lecz – między innymi – z rosnącej liczby regulacji unijnych, które regulując zasady funkcjonowania instytucji finansowych i wprowadzając nowe obowiązki sprawozdawcze na uczestników obrotu pośrednio wpływają na sposób zarządzania nieruchomościami.

CSRD – raportowanie ESG wymaga danych od najemców

Dyrektywa CSRD wprowadziła obowiązek raportowania informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju dla dużych przedsiębiorstw. Chociaż w 2025 r. Komisja Europejska zaproponowała w ramach pakietu Omnibus ograniczenie zakresu podmiotowego i przesunięcie części terminów wdrożenia, sam kierunek zmian nie uległ zmianie: największe przedsiębiorstwa nadal będą zobowiązane do raportowania szczegółowych danych ESG.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości często potrzebuje od najemcy informacji dotyczących m.in. zużycia energii, wody czy sposobu gospodarowania odpadami. Bez odpowiednich postanowień umownych pozyskanie tych danych może być utrudnione lub wręcz niemożliwe.

Z tego też względu obowiązki raportowe stają się jednym z istotnych elementów współczesnych zielonych najmów green lease.

Nowelizacja dyrektywy EPBD zmienia sposób zarządzania budynkami

Przyjęta w 2024 r. nowelizacja dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) zakłada stopniową poprawę efektywności energetycznej zasobów budowlanych w UE, rozwój infrastruktury dla elektromobilności, digitalizację zarządzania budynkami oraz sukcesywne odchodzenie od paliw kopalnych w ogrzewaniu. Państwa członkowskie będą wdrażały te wymagania do prawa krajowego stopniowo w kolejnych latach.

W praktyce oznacza to coraz częstsze modernizacje istniejących budynków oraz inwestycje w nowe technologie. W umowach zielonego najmu warto więc z góry określić:

Taksonomia UE i finansowanie nieruchomości

Coraz większe znaczenie mają również przepisy dotyczące Taksonomii UE. Dla wielu funduszy inwestycyjnych i banków zgodność nieruchomości z kryteriami zrównoważonego rozwoju staje się jednym z elementów oceny projektu oraz warunków finansowania.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości musi wykazać nie tylko parametry techniczne budynku, ale również zgodność zarządzania obiektem z zasadami zrównoważonego rozwoju. Osiągnięcie tych celów często wymaga współpracy najemców, zarówno w zakresie przekazywania danych, jak i przestrzegania określonych standardów korzystania z budynku.

Jakie klauzule pojawiają się typowo w ramach green lease?

Jasny podział obowiązków ESG

Jednym z pierwszych elementów zielonej umowy najmu powinno być określenie obowiązków każdej ze stron.

Po stronie wynajmującego mogą znaleźć się m.in.:

Po stronie najemcy warto rozważyć zobowiązania dotyczące m.in.:

Raportowanie danych – dziś jeden z najważniejszych elementów green lease

W praktyce to właśnie obowiązki raportowe stają się najczęściej przedmiotem negocjacji.

Właściciel budynku może potrzebować danych dotyczących m.in.:

Sama lista danych nie wystarczy. Umowa powinna również określać:

Dzięki temu strony unikają sytuacji, w której obowiązek przekazania danych pojawia się dopiero po zawarciu umowy i prowadzi do dodatkowych negocjacji.

Efektywność energetyczna budynku

Kolejnym obszarem wymagającym odpowiednich postanowień są działania poprawiające efektywność energetyczną nieruchomości.

Przykładowo mogą one obejmować:

Warto określić również procedurę realizacji takich inwestycji, sposób informowania najemców o planowanych pracach oraz wpływ modernizacji na możliwość korzystania z wynajmowanej powierzchni.

Kto ponosi koszty modernizacji?

Jednym z najbardziej praktycznych zagadnień pozostaje podział kosztów inwestycji służących poprawie parametrów środowiskowych budynku.

Możliwe są różne modele:

Brak jasnych zasad w tym zakresie może prowadzić do sporów, zwłaszcza gdy modernizacja zwiększa wartość nieruchomości, ale jednocześnie obniża koszty eksploatacji ponoszone przez najemców.

Certyfikacja budynku

Coraz częściej umowy najmu odnoszą się również do utrzymania certyfikatów środowiskowych, takich jak BREEAM czy LEED.

W praktyce warto uregulować m.in.:

Pozwala to ograniczyć ryzyko utraty certyfikatu lub pogorszenia oceny budynku.

Green lease jako mechanizm współpracy

Najbardziej rozwinięte zielone umowy najmu nie ograniczają się do katalogu obowiązków. Tworzą również ramy długofalowej współpracy pomiędzy właścicielem a najemcą.

Coraz częściej spotykane są rozwiązania obejmujące:

Takie podejście pozwala traktować green lease nie jako zbiór dodatkowych obowiązków, lecz jako narzędzie wspólnego zarządzania nieruchomością.

Konsekwencje naruszenia zasad zielonego najmu

Istotną kwestią będącą często przedmiotem największych kontrowersji i rozmów między stronami umowy najmu są konsekwencje naruszenia przez jedną ze stron zapisów dotyczących green lease.

W zależności od polityki prowadzonej przez strony, dla niektórych z nich wystarczające jest zobowiązanie stron do współpracy w dobrej wierze w celu realizacji postanowień umowy dotyczących osiągnięcia celów zrównoważonego rozwoju (tzw. „light green lease agreements”).

Czasami jednak przestrzeganie wymogów green lease traktowane jest jako bezwzględny obowiązek, a w wyjątkowych przypadkach za naruszenie tego rodzaju zapisów umowy przewidują szczególne sankcje, takie jak kary umowne lub prawo wypowiedzenia umowy przez drugą stronę (tzw. „dark green lease agreements”).

Green lease będzie rynkowym standardem

Rozwój obowiązków związanych z raportowaniem zrównoważonego rozwoju, rosnące wymagania instytucji finansujących oraz coraz większa presja na poprawę efektywności energetycznej budynków sprawiają, że znaczenie zielonego najmu będzie systematycznie rosło.

Z perspektywy właścicieli nieruchomości i najemców warto już na etapie negocjowania umowy odpowiedzieć na pytania dotyczące zakresu obowiązków ESG, wymiany danych, finansowania modernizacji czy zasad utrzymania standardów środowiskowych. Odpowiednio skonstruowane postanowienia nie tylko ograniczają ryzyko sporów, lecz także ułatwiają realizację obowiązków regulacyjnych i zwiększają atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów oraz najemców.

Jeszcze kilka lat temu negocjacje green lease dotyczyły przede wszystkim najbardziej zaawansowanych projektów realizowanych przez największych rynkowych graczy. Dziś odpowiednie klauzule coraz częściej trafiają do standardowych umów najmu. Nie dlatego, że wymagają tego przepisy, lecz dlatego, że bez współpracy wynajmującego i najemcy realizacja obowiązków wynikających z europejskich regulacji dotyczących raportowania ESG, efektywności energetycznej czy finansowania zrównoważonych inwestycji staje się znacznie trudniejsza. Green lease przestaje być więc dodatkiem do umowy – staje się narzędziem zarządzania ryzykiem regulacyjnym.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czy green lease jest obowiązkowy w Polsce?

Nie. Polskie przepisy nie nakładają obecnie ogólnego obowiązku zawierania umów najmu w formule green lease. Znaczenie zielonych klauzul rośnie jednak wraz z obowiązkami dotyczącymi raportowania ESG, efektywności energetycznej budynków oraz wymaganiami banków i inwestorów dotyczącymi zrównoważonego finansowania. W praktyce odpowiednie postanowienia umowne mogą być potrzebne m.in. do pozyskiwania od najemców danych dotyczących zużycia energii, wody czy gospodarowania odpadami.

2. Jakie klauzule powinny znaleźć się w green lease?

Zakres postanowień zależy od rodzaju nieruchomości i potrzeb stron, ale najczęściej green lease reguluje wymianę danych ESG, zużycie energii i mediów, gospodarowanie odpadami, modernizacje poprawiające efektywność energetyczną, podział ich kosztów oraz utrzymanie certyfikatów środowiskowych, takich jak BREEAM czy LEED. Szczególnie istotne jest precyzyjne określenie, jakie dane najemca ma przekazywać wynajmującemu, w jakim terminie i formacie oraz kto odpowiada za ich prawidłowość.

3. Kto ponosi koszty modernizacji budynku związanych z ESG i efektywnością energetyczną?

Nie ma jednego modelu. Koszty mogą ponosić wyłącznie wynajmujący, mogą być częściowo rozliczane z najemcami w ramach opłat eksploatacyjnych albo dzielone według uzgodnionych zasad. Możliwe jest również powiązanie udziału stron w kosztach z oszczędnościami energetycznymi wynikającymi z modernizacji. Dlatego sposób finansowania takich inwestycji warto określić już na etapie negocjowania umowy najmu – brak jasnych zasad może prowadzić do sporów między wynajmującym a najemcą